不動産を売却する際、相続人の意向に沿った形で売却する方法が任意売却です。
任意売却を選択するに場合に重要なポイントについてまとめました。
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任意売却で大切なことは？：
不動産売却に当たっては出来ることなら相続人の意向に沿った形での売却が理想です。
任意売却となった場合でも、入札価格が大きくその地域の実勢売買価格と乖離していない価格である必要があります。
義父の場合、少し特殊なケースになりますが、借金で苦しんでおられる方にとって何か参考になる部分も有るかもしれませんので、余談ながら、以下、私達家族が任意売却にたどり着いた経緯を少々説明させていただきます。
義父はバブルの頃に土地を購入し、アパートを建設、竣工当時は家賃収入も１件当たり10万円程度で、金利も低かったことから返済に困ることはありませんでした。
ところが、1990年代のバブル崩壊とともに今ではとても想像できないほどの高金利に金利が上昇、預金を全て返済に出し尽くす事態となりました。
バブル崩壊とともに日本経済は低迷、家賃収入も市場実勢（周辺価格）に合わせて下がり続け、現在では当初の半値以下の4万円台に下落しています。
当然、その流れで返済が滞り不良債権化、北海道拓殖銀行、山一證券が破綻した時代でしたので銀行は不良債権処理のため、これを子会社に移転。義父の家族全員が連帯保証人となる事態となります。
更に、小泉政権下、銀行は不良債権を所謂ハゲタカファンドに転売、其の流れで義父の債権もハゲタカファンドへと転売されてしまいました。
私達の様な平凡な人間たちにとっては恐怖でしかありませんが、借金が余りにも大きい場合、そこで毎月の返済額がリセットされると思いますが、これは最小限に抑えておくことがポイントです。
普通に考えると「出来る限り」と考え多めに設定してしまうところですが、やはりここは「余力を最大限とっておく」ことが肝心です。
これはその逆をしてしまった義父から学んだことですが、チャンスが来た時にチャンスの女神に抱きつくだけの余力は出来る限りとっておきましょう。
なぜそのようなことを言うかといえば、その後、2009年にリーマン・ショックがやってきます。
その時、実は義父のアパート、債権額の１／３の金額で買い戻すチャンスが有ったのです。
外資系金融の友人によると、専門用語で”Exit buyout”というそうですが、かつての日本経済には、金融機関が苦しんでいるがゆえに、正しくバーゲンセールの様なタイミングがあったのです。
残念ながら、其のタイミングで専門家に相談して解決するというところまで、私達家族は頭が回りませんでしたが、手持ち資金が有る、若しくは、信用力の有る人間が金融機関から借入をするなどすれば、バーゲン品を手に入れ、すべてを解決出来るタイミングが存在したのです。
それを逃してしまった私達家族は、アパート家賃収入の減少に伴い、毎月の返済のみならず、固定資産税の支払いにも窮する事態の中、父が逝去という事態となり、「限定承認」を選択し「任意売却」を選択という流れです。
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任意売却を選択した場合の価格設定は？：
少々複雑なケースかもしれませんが、債務問題の解決策として「任意売却」と言う手段を選択するという点では同じです。
「任意売却」を選択するに当たりポイントとなるのは、市場価格（実勢価格）に即した形で売り出し希望金額を設定するという点です。
債務者側が、実勢市場価格から著しく乖離した価格を設定し、それを指定業者に落札させることを債権者に強要しようとすれば、当然、債権者側は「競売を選択」という事態となります。
また、私達のように債権に対し「連帯保証」をしている場合、債権者側に対し、弁護士を通じ、「担保不動産を処分し、その代金を全額債務返済に当てることで全債権を消滅させる（連帯保証を消滅させる）」交渉を行い、「債権抹消覚書」を取り交わすことが重要です。ピンチはチャンスかもしれません。問題解決に向け、最後まで諦めること無く、粘り強く色々なケースを考え動くことで解決策に繋がるかもしれません。頑張りましょう。
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