限定承認

固定資産税・・・アパート経営者が絶対忘れてはいけない金利・減価償却費と並ぶ3大経費!

賃貸アパート経営を考えた場合、知っておかねばならない3大経費の一つである固定資産税について、絶対に知っておかなければいけない大切なポイントについてまとめました。

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固定資産税・・・金利・減価償却費と並ぶ3大経費の一つ:

不動産投資をするにあたり、皆さん、固定資産税の税率、ご存知でしうか?・・・1.4%です!

たかが1.4%と甘く考えておられるかもしれませんが、投資金額が大きいだけに絶対に侮れない金額です!

・・・何故そんなことを言うかといえば、義父のアパート、1年間の固定資産税の金額が1ヶ月の家賃収入を上回っていたからです。

土地+家屋の評価額が1億円なら、年間140万円!・・・納税は国民の義務!待ったなしです。滞納が続くと「家賃差し押さえ」という事態に発展し、借り入れでアパートを購入した場合、その時点で債務不履行に陥り、今までの苦労が水の泡という事態が待っています。

固定資産税に関しては、建物、土地、それぞれに軽減税率が適用されるので、以下、(1)土地、(2)建物の順番に見ていきます。

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(1)賃貸住宅・・・「土地の固定資産税」には軽減税率:

①先ず、住宅用地の課税標準特例として、住宅1戸につき200㎡までの部分については、

固定資産税評価額✕1/6=本則課税標準額、が適用されます。

②住宅用地の固定資産税の特例に関しては、建物の床面積の要件は有りません。

従って、アパート・マンション用地の場合、200㎡に戸数を掛けた面積まで特例の対象となり、殆どの場合、アパート・マンション用地の固定資産税は1/6となります。

例えば、課税標準額=100,000,000円の土地の場合、

通常であれば、100,000,000✕1.4%=1,400,000円の固定資産税が、

アパートを立てることで固定資産税の課税標準価額が1/6となり、

100,000,000✕1.4%✕1/6=233,333となり

1,400,000-233,333=1,166,667円軽減される結果となります。

(2)賃貸住宅の固定資産税:

新築アパート・マンションの場合、40㎡以上 280㎡以下(階段・廊下等、共有部分は按分)の場合、3年間、3階建て以上の耐火・準耐火建築物の場合は5年間、固定資産税額が1戸当たり120㎡相当分まで1/2に減額されます。

但し、注意点としては、ワンルームマンションや単身者用物件の場合、40㎡を満たさない物件が多いので、この軽減税率の適用を受けられない場合があるので、チェックが必要です。

何れにせよ、例え上記基準を満たしたとして、建物に関しては軽減税率の適用が受けられるのは最長5年まで、という点がポイントです。

実は固定資産税の負担がきつくなってくるのは其れ以降、築年数が経ち、家賃を値下げの追い打ちを食らってからです!

また、地域によっては、これに都市計画税(都市計画課税標準価額✕0.3%)が加算されます。

賃貸向け不動産に関し、限定承認の手続きを進めた場合、売却が完了するまでは相続人が固定資産税を支払う義務があります。家賃収入は相続財産ですので手を付けることが出来ませんので、かなりの負担となります。

限定承認で賃貸向け不動産物件の任意売却を進めた場合でも、やはり1年程度の期間を必要とする場合が多いと思います。また、不動産投資を考えた場合、上記、固定資産税の算定基準を頭の隅においておくことは絶対必要なことです。お忘れなく。

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