限定承認

動産・不動産の換価方法・・・競売、それとも任意売却?

「限定承認」を選択した場合、「動産」「不動産」それぞれその換価方法にはどのようなものがあるのでしょうか?
また、その換価方法を選択するにはどのような手続きが必要で、それぞれどのようなメリット・デメリットが有るのでしょうか?調べました。

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限定承認、遺産の換価方法は?:

「限定承認」をお考えの方は多くの場合、担保付き不動産が遺産の多くの部分を占める方が多いのではないでしょうか?

義父の場合はその最たるもので、不動産が遺産の全てでした。

動産・不動産の換価方法として、民法932条では原則「競売」となっていますが、通常、競売では市場価格より安く買い叩かれるリスクが伴います。

相続人が買い受けたい遺産も有る、ということで、次の2つの例外が認められています:

  • 債権者らの意向を聴取して任意売却、
  • 相続人の先買権

更に、この「先買権制度」については民法932条但書に:

「相続人は鑑定人の評価に従い当該鑑定額を支払って、遺産を優先的に買うことが出来る」(民法932条但書)と記されています。

「先買権制度」・・・担保権が設定されている不動産の場合も有効?:

被相続人としては、不動産の場合「鑑定価格 < 市場実勢価格」の場合が多いので、相続人が家裁選任の鑑定人による鑑定価格を見て購入可能であれば、鑑定額を相続財産管理人に支払って不動産を取得出来る、となれば喜びたいところですが、

ポイントは「ただし、相続財産について特別担保を有するものは、この限りでない」との文言が記載されているところであり、一般的に限定承認を選択するくらいですから一般的に遺産である不動産は借金の担保になっているのが普通でしょうから、ここは任意売却の手順に移行するしか方法はないと思います。

「限定承認」というのは選択者が少ないこともあり、専門家でもこの「先買権の担保要件の除外」を知らない方が普通ですから糠喜びをしないためにも頭の隅に置いておきましょう。

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任意売却の具体的手順:

「任意売却」ということで腹を固めたら、任意売却の手順は次の通り:

  • 相続債権者らに任意売却の可否についての意向聴取表を送り、意向を書面で聴取。
  • 買受人を募る(入札など)
  • 買受人が決まったら、当該金額で売却しても良いか、相続債権者らに意向徴収票を送り、その意向を書面で聴取。
  • 相続債権者らの同意が得られたら、買受人に売却。

もっとも、遺産が担保に供されている場合、あくまでも債権者側に最後の決定権が有りますから、買受人の入札業者も債権者側が指定する場合が多く、被相続人側の意向を汲んだ業者も入札に参加出来るよう予め交渉をしておく必要があります。

また、入札価格についても出来る限り担当弁護士等を通して情報収集に努め、被相続人にとって死守したいラインを確保出来るよう最善を尽くしましょう。

競売になった場合:

もし債権者との話し合いが不調となった場合は競売手続きに移行します。

その場合、債権者側が管轄の地方裁判所に競売の申立を行い、裁判所の執行官の下、担保物件の管理を行い競売手続きに移行する訳ですが、具体的に競売が行われるまで約1年余りの時間を要することとなります。

また、執行官への報酬も、例えば管理報酬だけでも120万円の不動産収入に対し55万円余りと高額となるため、債権者・債務者双方の利益のためにも競売は避けるべきでは?と思います。

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