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減価償却費(3)・・・賃貸アパート、減価償却費は多ければ多いほど良いの?

減価償却費に関し憶えておかなければいけない大切なポイント。今回は減価償却費は多ければ多いほど節税に繋がるのか?につて具体的に検証していきます。

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減価償却費、多ければ短期的には節税に繋がりそうだけれど・・・

減価償却費、本当に多ければその分、節税効果があるのでしょうか?

実は減価償却費の設定にあたっては忘れてはいけない重要なポイントがあります。

減価償却費を計上することで、実は物件の「簿価」(この物件の帳簿上の金額で、其の不動産の時価とは別のもの)がその分だけ毎年減少して行くわけです。

たとえ建物から減価償却費が引かれたとして、建物を保有している限り、税引き後の手持ち現金に変わりはありません。

しかし、この物件を売却するとき、この「簿価」の減少により結果として税金を多く支払わなければならない場合があります。

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減価償却費が大きいほど「簿価」が少なくなり、売却益が大きく:

前回ご説明させて頂いた、5000万円の物件を例に、この減価償却費と簿価の売却益に対する影響を考えてみたいと思います。

この物件の場合、建物比率60%ですから建物価格は3000万円、

年間の減価償却費は78万円です。

例えば、この物件の3年後の簿価=土地代2000万円+建物価格3000万円-減価償却費78万円✕3年=4766万円となりますし、

6年後の簿価=土地代2000万円+建物代金3000万円-減価償却費78万円✕6年=4532万円となります。

個人で不動産を所有している場合、不動産所得とは別に譲渡所得税が課税されますが、其の税率は:

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合=短期譲渡所得:税率39%

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超の場合=長期譲渡所得:税率20%

となります。

不動産所得にかかる税率が15%の人を例に、以下、計算すると、

3年後に物件を売却した場合、減価償却費の累計=78万円✕3年=234万円

これにより、3年間の節税効果=234万円✕15%=35.1万円

これに対し、3年間の減価償却費の累計額234万円は売却益と成り

其の売却益に対39%の短期譲渡所得税率39%の税率がかかりますから

234万円✕39%=91.26万円

従って、3年間の節税効果=35.1万円に対し、売却時増税額=91.26万円となり、

35.1万円-91.26万円=-56.16万円

なんと、56.16万円も多く課税されることとなります。

それでは、6年後に売却する場合はどうかというと、

6年後の減価償却費=78万円✕6年=468万円

6年間の節税効果=468万円✕15%=70.2万円

6年後の売却益に課税される長期譲渡所得税率:20%ですから

468万円✕20%=93.6万円

この場合、70.2万円-93.6万円=-23.6万円、

となり、税率が下がった分課税負担も短期売買の場合と比べ半分以下となります。

その人の不動産投資戦略に合った形の減価償却費設定を:

上記の例からもお分かりの通り、もしその人が短期的な売買を前提にアパート購入を考えている場合には、余り減価償却費を大きく設定すると、結果的に損をする事になりかねませんから、その方がどのような不動産投資戦略を考えているか、予め良く検討し、減価償却費の設定をする必要があります。

減価償却費は金融機関借入金利と固定資産税と並ぶ3大経費です。不動産投資をご検討中の方は、減価償却費を上手く設定し、不動産投資でお金を残す戦略を考える必要があります。

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