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減価償却費(1)・・・お金の支出を伴わない経費=節税の重要ポイント!

賃貸アパート経営を考えた場合、実際には出費を伴わないにも関わらずに経費として計上することが出来る減価償却費は絶対に知って置かねばならないポイントです。今回はこの大切な経費=減価償却費について解説します。

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減価償却費ってどういう経費?:

減価償却費とは購入した不動産(建物部分)をその利用可能な年数で分けて経費として計上する仕組みで、例えば5千万円で購入したアパートが40年使えるのであれば、毎年125万円ずつ費用として計上するというものです。

減価償却費はモノの劣化に伴う費用ですから土地代は減価償却出来ません。

建物の利用可能な年数(耐用年数)は建物の構造によってそれぞれ

鉄筋コンクリート(RC)47年、償却率0.022

重量鉄骨34年、償却率0.030

木造22年、償却率0.046

と耐用年数が定められており、更に税法ではそれぞれの耐用年数に応じた償却率(カッコ内)が定められています。

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減価償却費、具体的に計算してみると:

分かりやすくするため、例えば建物代金5000万円の新築物件の減価償却費を構造別に計算するとそれぞれの1年当たりの減価償却費は下記のとおりになります:

鉄筋コンクリート:5000万円✕償却率0.022(耐用年数47年)=110万円/年

重量鉄骨:5000万円✕償却率0.030(耐用年数34年)=150万円/年

木造:5000万円✕償却率0.046(耐用年数22年)=230万円/年

減価償却費で注目スべきは1年間に費用として計上出来る金額の大きさと、其の期間です。

木造は鉄筋コンクリート(RC)の倍以上の減価償却費を経費として1年間に計上出来ますが、経費として計上できる期間は鉄筋コンクリート(RC)の半分以下です。

同じ5000万円の建物でも、RCは47年、重量鉄骨は34年、木造は22年に渡り、減価償却費として経費化していく仕組みです。

耐用年数の短い建物、例えば木造建築は22年と比較的短い期間で経費化する必要があるため、計上出来る金額は大きくなり、その分、利益が減り、支払うべき税金も減ることとなります。

逆に、耐用年数の長い建物、例えば鉄筋コンクリート建築(RC)は費用として計上出来る減価償却費はその分少なくなり、それに伴い計上する利益は大きくなり、支払うべき税金も大きくなる、という仕組みです。

同じ5000万円の建物でも、鉄筋コンクリート(RC)は47年、重量鉄骨は34年、木造は22年に渡り経費として計上していくことになるので、其の期間、利益が減り、其の結果、手元に残る現金(キャッシュフロー)は大きくなる事となります。

利益が増えるのですから木造がベストな選択、と考えたいところですが、その分、建物を銀行借入で建設している場合、借入金の借入期間は耐用年数が短い文、借り入れ出来る期間も短くなり、月々の銀行の返済額は大きくなり、手元の現金(キャッシュフロー)も少なくなってしまいます。

義父の残したアパート、建物の金額が誤って計上されていたため、過去10年間に渡り減価償却費が過小に計上されていたため、1500万円以上も多く税金を支払っている事実が発覚しましたが、所得税の時効は5年、殆どが取り戻せない状況でした。

この減価償却費と借入期間とのバランスが賃貸アパートを経営するに当たり重要なポイントとなる訳ですが、中古物件の場合、建物金額をいくらにするかで減価償却費を工夫することが出来ます。次回は、引き続き、中古物件の減価償却費の計上についてみていきたいと思います。

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