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減価償却費(2)・・・中古物件の場合、建物の金額をいくらにするかで減価償却費が変わる?

不動産経営にとって節税対策として大切なポイントである減価償却費。
今回は中古物件を購入する場合に知っていると得をする大切なポイントについて解説します。

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中古物件、耐用年数を見積もる方法2つ:

前回ご説明の通り、減価償却費は耐用年数によって決まる訳ですが、

中古物件の場合、原則として、其の建物の使用可能期間を見積もることによって耐用年数を決める「見積法」がもちいられます。

しかし、建物の耐用年数を見積もるにもいろいろな尺度がありそんなに簡単なことではありませんから、税法では中古物件の耐用年数を見積もる方法として下記2つの簡便法を用います:

①築年数が耐用年数を超えている場合:

耐用年数=法定耐用年数✕20%

例えば木造の建築物の場合、耐用年数は22年ですから、この耐用年数を超えている場合の耐用年数は以下のように算出されます:

木造建築物・耐用年数22年✕20%=4年

②築年数が耐用年数の一部を経過している場合:

耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数✕20%

例えば、鉄筋コンクリート(RC)の建物で、築10年の場合、耐用年数は47年ですから、

(RCの耐用年数47年-築年数10年)+経過年数10年✕20%

=37年+2年

=39年 となります。

(耐用年数39年の建物の減価償却率は0.026になります)

中古物件を購入した場合、ポイントとなるのは購入したアパートを減価償却費を計上出来る建物の部分と、減価償却費用を計上出来ない土地の部分に分ける必要がある、という点です。

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中古物件の減価償却費算出方法2つ:

売買契約書に土地と建物の代金が①記載されている場合、②記載されていない場合、の2つのケースについて、5000万円の物件を購入したという前提でご説明して生きたいと思います。

①売買契約書に土地と建物の金額が記載されている場合:

例えば、土地の金額が2500万円、建物の金額が2500万円と記載されている場合、

減価償却費=建物2500万円✕減価償却率0.026(耐用年数39年)=65万円/年

となります。

②売買契約書に土地と建物の金額が記載されていない場合:

売買契約書に土地と建物の総額が5000万円とだけ記載されている場合、それでは建物の代金をどのように算出するのでしょうか?

代用的な算出方法である固定資産税評価額を使っての按分法をご紹介すると:

建物の購入代金=土地建物購入代金✕(建物の固定資産税評価額÷土地建物の固定資産税評価額)

具体的に、5千万円で購入した物件の固定資産税評価額が3500万円、其の内訳が、

土地4割=1400万円、建物6割=2100万円だとすると、

建物の購入代金=土地建物購入代金5000万円✕(建物の固定資産税評価額2100万円÷土地建物の固定資産税評価額3500万円)

=3000万円、となります。

この場合、

減価償却費=建物3000万円✕減価償却率0.026(耐用年数39年)=78万円/年

となります。

このように、中古物件の場合、建物の金額をいくらかにすることで減価償却費の金額を大きくすることが可能ということになります。

このことを知っていれば、中古物件を購入する場合、売り主と事前に交渉し、建物の金額を売買契約書に記載することで、減価償却費をコントロールすることも可能というわけです。

建物の固定資産税評価額に消費税を上乗せして計算すると、建物の割合を更に大きくすることが出来ます。今後消費税率の引き上げが予想されますので、建物の割合もその分上昇することとなり、減価償却費もその分増えることとなります。

それでは減価償却費は大きいほど良いのか?という疑問がわいてきますが、このてんについては次回みていきたいと思います。

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