限定承認

不動産投資、忘れてはいけない3つのポイント・・・あくまで投資用不動産は投資対象、思い入れは禁物!

不動産投資を考えた場合に忘れてはいけないポイントは、「あくまでも不動産は投資の対象である」という点です。
投資対象としての不動産に関して、憶えておくべきポイントについてまとめました。

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先ず、不動産投資目的を明確化することが肝心:

不動産投資を考える場合、投資を考える方のニーズに応じて、いろいろなゴールが考えられます。先ずは後のような目的を達成するために不動産投資をするのか、上に書き出してみるのも一つです。例えば:

  • 老後資金として年金不足分を補うため。
  • 自分に何かが起こった折、残された家族に十分な生活資金を残すため。
  • 銀行預金より利回りが良い・・・etc.

当然、不動産投資目的によって投資する金額、背負い込むリスクもリターンの大きさも違ってきます。

不動産投資によって得られる安定したバラ色の未来を謳ったものも多いですが、限定承認を経験し、不動産投資の負の側面を目の当たりにしました。その中から入居者募集、及び、投資対象物件の大きさについて問題点を考えてみたいと思います。

入居者募集の大変さ、そしてコスト負担:

不動産購入を考えた場合、入居募集の大変さ、予め考えておく必要が有ります。

当然、購入時点では入居率も良い、若しくは、満室の状況が一般的ですから、空室が出たら不動産屋に頼めば位にしか思わないでしょうが、現実はとても大変!

単身者向け物件の場合には、折角入居が決まっても、意外と回転率が高く、すぐに退去となった場合、リフォーム・清掃費用も馬鹿になりませんし、その度毎に不動産仲介料を地域によっては大家が支払うケースもあります。

そして、購入時点では築浅物件が殆どでしょうから、その時点では築年数とともに家賃が下がっていく、という逃れようのない事実には、不動産投資経験を通じ、痛い思いをした方以外、気付いていない方が殆ど?ではないかと思います・・・不動産会社のセールスの「この地域は人気エリアですから、家賃は上昇傾向にあります」などという甘い言葉に騙されてはいけません!

少子高齢化時代、新築物件を頂点として、家賃は必ず下がり、収益は悪化する、という事実、絶対に忘れてはいけません・・・義父の物件、20年で家賃は新築時の半分以下になりました。

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投資対象物件の選定・・・ワンルーム、それとも、ファミリータイプ?、そして期間を決めての入替えも忘れず視野に:

ワンルームマンションは回転率が高いし、家賃もワンルームより高く取れるからファミリータイプに投資したとします。

ワンルーム・マンションとファミリータイプ・マンション、単純に価格を比較した場合、入居個数だけで考えるとファミリータイプはワンルーム・マンションの2~3倍となります。

ここで投資家として気付かなくてはいけないポイントは「価格が2倍・3倍になったからと言って、家賃は2倍・3倍にはならない」という点です・・・当然、投資利回りは下がります。

また、ファミリータイプの場合、入居者退去後のリフォーム費用がワンルームと比較し、広い分だけ高額となりますし、その分、時間もかかりますし、家賃が高い分、空室リスクも高まります。

マンションは古くなれば当然、壁紙の張替えばかりでなく、水回りの交換費用等、高額なリフォーム費用がかかりますが、そこへの投資を怠ると、ますます家賃が低下するという負のスパイラルに陥り家賃の低下に歯止めがかからない事態となってしまします。

限定承認を通じ、不動産の任意売却を経験し、投資不動産と言うのはあくまでも投資対象であり、一度投資したら最期まで持ち続けるという所有者としての思い入れは禁物であることを思い知らされました。

投資向け不動産所有を考えた場合、リフォーム費用を支払うべきか、それともある程度の期間が経過したら物件の入替えを考えるのか、絶対に忘れてはいけない視点です。

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