限定承認

賃借人との退去交渉(その2)・・・賃貸アパート住人への退去費用?

債務整理の一環として保有している賃貸アパートを処分しなければならない事態が発生した時、退去費用としていくら位必要となるのか?退去費用について経験を交えまとめました。

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アパート住人への立ち退き費用の目安は?:

債務整理に当たり、前回は家賃支払が滞っているテナントのケースをお話しましたが、今回は債務整理の一環として、賃貸アパートの住人に退去をお願いする場合、どれ位の費用負担を覚悟する必要があるのか?と言う点、大家の立場からの経験談をお話したいと思います。

これも本当に住人の人間性によります。

不動産業者の暗黙の了解として:

- 引越し費用

- 引越し先敷金

- 前家賃1ヶ月分

は最低大家側の負担となります。

それだけでも決して少ない費用負担とは思いませんが、それだけで納得してくれる住人は本当にレアケースだと覚悟する必要があります。

退去費用の具体例:

生活保護受給者が入居者におられる場合、例えば義父は自身の生活が苦しかったことも有り、敷金を取らずに入居させていたのですが、大家としては転居先の敷金を負担する必要が生じます。

理不尽に思い自治体の生活保護課に相談してみたのですが、「いうふうにして頂くケースも多々ありますし、自治体としてはそれだけ負担が少なくて済ますので宜しくお願いします」との回答でした。

そう言っても、生活保護受給者の場合、収入は厳しく監視されていますので「この際だからご迷惑料も」とまでは言われないのが救いです。

問題は「この際だからたかってやろう」と考える住人です。

限定承認の場合、退去交渉等、自分で行ってはいけないらしく、不動産業者に交渉していただくことになります。

今まで家賃の支払いを待って差し上げていた住人の方々ですら君子豹変す、「突然そっちの都合で出て行けと言われても、こっちには住んでる権利があるんだぞ!」と凄んでくる住人もおられます

退去していただくためには、最低6ヶ月前にお知らせをする必要があるそうで、債務整理等、特殊なケースですから中々そのように行かない場合が多いと思います。

その方の場合、結局5万円の家賃に対し、迷惑料込みで100万円+敷金返還という形での決着となったようです。

また、別のケースでは、補償という名の迷惑料に家賃3ヶ月分+引越し代+不動産仲介料+前家賃+引越し先敷金+現在の敷金返還ということで、やはり5.5万円の家賃に対し50万円程度が転居費用を負担することで決着したようです。

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不動産経営に伴うリスク:

昨今の経済状況下、不動産経営を考えておられる方も多いかと思いますが、不動産は購入すれば家賃収入、利回りが確定するものではありません。

その後の維持管理が思った以上に大変だと思います。

家賃収入を維持するためには不動産の劣化に伴う家賃収入の減少を避けるために、こまめな維持管理(メンテナンス)が必要です。

「メインテナンス費用を回避したいなら、10年未満での売却・買い替えを考えるのがポイント」だそうで、失敗している人は、大抵、持ち続けている人、だそうです。

また、前回ご説明の通り不動産には家賃未払いのリスクも有ります

債務整理ということで古いアパートを更地渡しで売却する必要が生じた場合には立ち退き交渉で想像以上に費用がかかる場合もあります。

経験してみないとわからないことばかりで、ケース・バイ・ケースでそれぞれ違った対応をする必要が有ろうかとは思いますが、そういうケースも有るということで不動産経営のExitの費用例として上げておきます。

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