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アパート経営のポイント・・・アパートの塗装、「修繕費」それとも「資本的支出」?

一戸建てアパートを資産として保有しておられる方にとって、「修繕費」を一括して経費で処理していいのか?それとも「固定資産」に組み入れて処理しなければならないか?は判断の別れるところではないでしょうか?一つの考え方をご紹介します。

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「修繕費」、それとも「資本的支出」(固定資産)?:

建物を修繕した場合、或いは、車両を修理した場合など、モノを購入するのではなく修理する場合、あくまでも修理するのだから、当然、全額「修繕費」として経費にできる、と考える人が大半かと思いますが、場合によっては「資本的支出」として処理しなければならない場合があります。一般的ケースと不動産経営のケースでは違いが有るようですので、その両方に関し、順番に見ていくことにします。

修繕費:

モノを修理をしたとき、その修理が現状回復等、通常の維持管理の範囲内である場合、

例えば、建物を長期間使用した結果、外壁が剥がれた塗装し直し、原状回復を図ったような場合は通常の維持管理に当たります。

「20万円未満の修理」や、「修理の周期が3年以内」の場合は「修繕費」として一括経費処理出来ます。

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資本的支出(固定資産):

「修理によって、その固定資産の価値を高めたり、耐久性を高めるような支出」を「資本的支出」と言い、修繕費ではなく、「固定資産」として処理します。

例えば、建物の耐震補強を行ったり、防水加工を行う等、建物の価値を高めるような支出が「資本的支出」になります。

判断の基準は?:

結局のところ、「修繕費」と「資本的支出」、判断のポイントは「機能が当初より良くなる」のか、それとも、「元に戻すだけ」なのか、と言うことになります。

判断が難しい場合の判断基準は?:

通常の維持管理なのか、それとも、資本的支出なのか、判断が難しいような場合、以下に該当するものは修繕費として処理します:

  • 60万円未満の費用。
  • 修理する資産の前期末取得価格の10%みまんの費用。

従って、これに該当しない場合は資本的支出として処理します。

また、継続使用することを条件として、以下の処理方法も選択可能です、

  • 「支出した金額の30%」と「修理する資産の前期末取得価格の10%」の小さい方の金額を修繕費、残りを資本的支出(固定資産)として処理。

賃貸マンションの場合、資本的支出と修繕費の区分は、金額の多寡によるのではなく、その実質によって判定:

国税不服審判所「平成元年10月6日」判決事例によれば、以下の通り、賃貸マンションの資本的支出と修繕費の判定基準は、その金額の多寡ではなく、その実質(建物の通常維持または管理に必要な修繕)にある、としています:

賃貸マンション(鉄筋コンクリート造り)の外壁等の補修工事に要した支出は、修繕費に当たるとした事例  資本的支出と修繕費の区分は、支出金額の多寡によるのではなく、その実質によって判定するものと解されるところ、本件建物の外壁等の補修工事のうち、外壁等への樹脂の注入工事等は建物全体にされたものではなく、また、塗装工事等は建物の通常の維持または管理に必要な修繕そのものであるから、これらに要した費用は修繕費とするのが相当である。また、外壁天井防水美装工事は、補修工事に伴う補修面の美装工事であって、塗装材として特別に上質な材料を用いていないので、これに要した費用も修繕費とするのが相当である。

従って、修繕費として認められるためには以下のポイントに合致している必要があります:

  • 使用可能期間(耐用年数)を延長しない修繕。
  • 資産の価値を増加させない(通常維持または管理に必要な)修繕。
  • 新たな資産の取得(物理的付加)ではないこと。
  • 用途の変更でない修繕。

今回はアパート経営をしている方にとって避けては通れない「修繕費」と「資本的支出」に関し、よく問題となる「外壁の一部がはく落したので、外装全部を塗装し直したため、経費が1000万円かかってけれど全額「修繕費」として必要経費に計上してもOKか?という問題について、一般的な例と、賃貸アパートについて調べてみました。

通常は、20万円未満、若しくは、3年以内の周期の修理、に限り修繕費として処理されるのが一般的ですが、賃貸マンション・アパートの場合、「原状回復・維持管理=修繕費」との判断基準を適用し、「資本的支出と修繕費の区分は、支出金額の多寡によるのではなく、その実質によって判定する」ということで、その塗装工事が単にペンキなどを塗る程度のものであれば、通常の維持補修と認められることから、「外装全部を塗装し直したため、経費が1000万円かかったとしても全額「修繕費」として必要経費に計上出来る」ということが分かりました。是非、アパート経営の参考になさって下さい。

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