限定承認

「30年一括借上」のアパート経営・・・本当に大丈夫?

一時期ほどではなくなりましたが、不動産大手ディベロッパーが「30年一括借上げ、建設費は銀行借り入れでリスク無し」を謳い文句に土地活用のCMを目にした方多いのではないでしょうか?果たして本当にそんなうまい話があるのでしょうか?
調べました。

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10年間家賃値下げ無しの一括借上げ、建設費は銀行借り入れ:

古いアパートやある程度の広さの土地を所有していると、大手不動産ディベロッパーの営業の方が足繁く通ってきて「建設費用は全て銀行からの借り入れで30年返済、その話を持ってきた大手ディベロッパーが30年一括借上げをするのでリスクは有りません」といったたぐいの話をするケース、結構耳にしませんか?

10年間は家賃の値下げはしないし、修繕費はその中堅ディベロッパー持ち、「土地を遊ばせておくくらいなら」、というのが営業マンの殺し文句です。

ひょっとすると、ご実家のご両親のところに既に不動産会社の営業マンが上がり込んで、後はあなたが銀行借り入れの連帯保証人の欄に著名捺印すれば完了、というところまで進んでいるかもしれません。

この手の話に乗って、例えば「億」のお金を借り入れて、果たして本当に大丈夫なのでしょうか?

最初の家賃が30年間保証されるわけではない:

この投資の最大の問題点は営業マンがあたかも30年間保証されるように思い込ませるところです。

例えば、「最初の家賃が30年間保証されるわけではないのでは?」と営業マンに尋ねると、「家賃はほとんど下がらないです。逆に上がるかもしれません。」と殆どの場合、同じような答えが返ってきます。

業者は10年間家賃を据え置くと言うでしょうが、家賃を固定できるのは、定期借家(10年間など期間が決まっていて更新が無い)で賃料増減額請求権排除の特約を結んでいる場合のみですが、

業者はこのような自分に不利な契約は絶対に結びませんし、家賃保証契約をいつでも解除し、家賃を下げることが出来るのです。

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半年前に大家に通告することで家賃保証契約を解除出来る:

家賃保証の仕組みのポイントは、大家が業者に部屋を貸し、業者が一般ユーザーに部屋を貸すサブリース(又貸し)である点です。

最高裁は「家賃保証は普通借家法に該当する」との判断を既に下しています。

すなわち、家賃保証する業者は、そこに住んでいる住民と同じ権利を有するので、

業者はいつでもその家賃保証契約を解除することが出来、いつでも家賃を引き下げることが出来るというものです。

大家が契約して何年かすると、業者からかなりの額の家賃引き下げ要求が入るようです。

大家は土地を担保に多額の借り入れをしているので、この引き下げ要求は呑めない状況ですが、その引き下げ要求を断ると家賃保証は終了です。

これが「30年一括借上げ」の実態です。

新築で入居率の良い間だけ家賃保証が有り、古くなり修繕費もかさむようになってから入居率が下がったという理由で、一方的に家賃を下げられ、家賃収入だけではローンの支払いもままならなくなり、持ち出しが発生してしまいます。

負債を背負い込まないために:

何故、「30年一括借上」のアパート経営をここで取り上げたかというと、もし高齢のご両親が「相続税を払うくらいならマイナス相続」などという安易な選択をした場合、私達家族が経験した「限定相続」という選択肢を選ぶ可能性が高くなるからです。

「一括借上、家賃保証によるアパート経営」とは建設ディベロッパーだけが儲かるシステムです。世の中「うまい話なんかない」と肝に銘じ、事前に十分リサーチをする必要があります。

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